Перед заселением управляющему нужно проверить не только готовность номеров. Кто принимает ночную смену, как гостя знакомят с мерами пожарной безопасности, кому передают сведения о неисправностях? Ответы должны быть известны сотрудникам, которые останутся в здании ночью, а не только руководителю.
Пожарная безопасность гостиницы складывается из состояния помещений, работы систем защиты и действий персонала. Ни папка документов, ни договор с обслуживающей организацией по отдельности не подтверждают готовность объекта. Ниже приведён маршрут внутренней проверки: от назначения здания до передачи смены и подготовки к визиту инспектора. Для апарт-отеля сначала нужно выяснить, какие требования относятся именно к этому объекту.
С чего начать: гостиница, апарт-отель или объект другого назначения
Для комплекса с помещениями разного назначения начните с проектной документации и назначения каждой части. Не определяйте применимые требования только по слову «отель» на фасаде.
Название «апарт-отель» само по себе не определяет применимые требования. Собственнику и управляющему нужно поднять проектную документацию и документы о назначении здания и помещений. Затем сопоставить их с фактическим использованием: где размещают гостей, где находятся жилые помещения, какие площади занимает ресторан, кто эксплуатирует общие зоны. Расхождения нужно разбирать с профильным специалистом, а не устранять переименованием помещений в инструкции.
Если в здании несколько собственников, отдельно выясняют, кто отвечает за общие системы и кто может организовать их обследование. Оператор отдельных апартаментов не должен исходить из того, что всё за пределами его помещений уже проверила управляющая компания. Нужны документы и согласованный порядок взаимодействия.
При сравнении с хостелом полезно смотреть на состав помещений и организацию проживания, а не только на число мест. Подход к такому формату показан в кейсе оценки пожарного риска для хостела. Переносить его решения на гостиницу с рестораном и паркингом без обследования нельзя.
Кто отвечает в дневную и ночную смену
Распределение работы лучше начать с простого вопроса: кто выполнит конкретное действие, если руководителя нет на месте? У управляющего, администратора, технической службы и подрядчика разные задачи. Таблица ниже помогает распределить их внутри организации. Это рабочая модель, а не установленный законом перечень должностей.
| Участник | Что поручить и проверить | Что передать следующему ответственному |
|---|---|---|
| Собственник или уполномоченный представитель | Предоставить документы на объект, организовать решения по общим системам и работам в пределах своих полномочий | Сведения об ограничениях, согласованных работах и ответственных за общие зоны |
| Управляющий | Утвердить понятный порядок работы смен, проверить инструкции и устранение замечаний | Действующие обязанности, контакты и решения по выявленным проблемам |
| Дежурный администратор | Ознакомлять прибывающих с мерами пожарной безопасности, принимать смену, сообщать о замеченных неисправностях | Незакрытые обращения, сведения о ремонтных работах и изменениях в использовании помещений |
| Техническая служба и обслуживающая организация | Проверять и обслуживать оборудование в пределах компетенции и договора, оформлять результаты работ | Акты, сведения о дефектах, выполненных работах и дальнейших действиях |
По пункту 6 Правил противопожарного режима РФ (ППР РФ, утверждены постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479) руководитель организует круглосуточное дежурство обслуживающего персонала на объектах с круглосуточным пребыванием людей. В этом пункте есть исключения: торговые, производственные и складские объекты, жилые здания, а также объекты с персоналом, осуществляющим круглосуточную охрану. Поэтому для апарт-отеля особенно важно сначала установить назначение объекта и фактическую организацию дежурства. Наличие охраны не означает освобождения от остальных требований пожарной безопасности.
Если пункт 6 применяется, проверяют не только график. Дежурный персонал должен быть обеспечен телефонной связью, исправными ручными электрическими фонарями и средствами индивидуальной защиты органов дыхания и зрения от опасных факторов пожара по требованиям этого пункта, с учётом сроков хранения и годности.
Договор с подрядчиком помогает распределить работы, но не отменяет обязанностей, установленных законом. В договоре полезно проверить границы обслуживания: какие системы и помещения включены, кто принимает сообщения о дефектах, как оформляется результат. Обещание «мы обслуживаем весь объект» без перечня оборудования не заменяет такой проверки.
Что должен получить гость при заселении
Пункт 84 ППР РФ требует в гостиницах, мотелях, общежитиях и других зданиях, приспособленных для временного пребывания людей, знакомить прибывающих физических лиц с мерами пожарной безопасности под подпись. Ответственные за пожарную безопасность обеспечивают это ознакомление. В номерах и на этажах таких объектов вывешиваются планы эвакуации на случай пожара.
Управляющему стоит пройти обычную процедуру заселения вместе с администратором. Проверить, где находится информация для гостя, что именно ему предлагают прочитать и где фиксируется подпись. Передача ключа или устное напоминание о запрете курения не заменяют предусмотренного ознакомления.
На объектах с пребыванием иностранных граждан тот же пункт предусматривает русский и английский языки для речевых сообщений в системах оповещения о пожаре и управления эвакуацией людей, а также для памяток о мерах пожарной безопасности. Проверять нужно оба элемента. Англоязычная памятка сама по себе не подтверждает выполнение требования к речевым сообщениям системы.
При осмотре номера обратите внимание, есть ли план, можно ли его прочитать и соответствует ли он этому месту. После изменения планировки старую схему нельзя считать подходящей только потому, что она осталась в рамке. Общие принципы разбираем в материале о разработке плана эвакуации.
Для гостиницы требование пункта 84 о планах в номерах и на этажах нужно рассматривать отдельно от общих оснований разработки планов. Нельзя отменять его со ссылкой на малое число работников. При этом статья не заменяет инструкцию для гостей и персонала: конкретные действия при пожаре должны соответствовать условиям объекта и утверждённым документам.
Что осмотреть в номерах и общих зонах
Осмотр стоит проводить по фактическому составу комплекса. Если ресторан работает через отдельного арендатора, а прачечную обслуживает подрядчик, эти зоны всё равно нужно включить в разбор взаимодействия. Особенно важно выяснить, кто замечает проблему и кому сообщает о ней ночью.
| Зона | На что обратить внимание при внутреннем осмотре | Что требует отдельного решения |
|---|---|---|
| Номера и балконы | Планы эвакуации, состояние доступных осмотру электроприборов, соответствие использования номера его назначению | Неисправное оборудование, изменение назначения помещения, нарушения запрета на открытый огонь |
| Коридоры, холл, лестницы | Свободны ли пути движения и доступ к средствам защиты, не появилась ли мебель или хозяйственные тележки в проходах | Изменение расстановки, работы с дверями и перегородками, выявленные препятствия |
| Ресторан и конференц-зал | Соответствует ли фактическое использование предусмотренному, согласованы ли действия работников и гостиничной смены | Новое оборудование, изменение рассадки или формата мероприятий, расхождения с документацией |
| Прачечная и хозяйственные помещения | Как размещены бельё и материалы, кто осматривает оборудование и сообщает о дефектах | Изменение технологии, состава оборудования или мест хранения |
| Паркинг и технические зоны | Кто имеет доступ, кто обслуживает расположенные там системы, известен ли порядок передачи неисправностей | Работы арендаторов и подрядчиков, оборудование и хранение, не учтённые в документах |
Пункт 85 ППР РФ запрещает в номерах гостиниц, квартирах и жилых комнатах общежитий устраивать производственные и складские помещения для применения и хранения пожаровзрывоопасных и пожароопасных веществ и материалов, а также изменять их функциональное назначение. Для управляющего это повод проверить, не превратили ли незаселяемый номер в хозяйственный склад. Отсутствие гостей не даёт права менять назначение помещения по своему усмотрению.
В этом же пункте установлен запрет использования открытого огня на балконах и лоджиях квартир, жилых комнат общежитий и номеров гостиниц. Его нужно учесть в информации для проживающих. В зданиях для проживания людей также нельзя оставлять без присмотра источники открытого огня.
Перечень зон в таблице не задаёт для них универсальные категории пожарной опасности и не определяет состав обязательного оборудования. Эти вопросы решают по назначению и характеристикам конкретных помещений, проектным решениям и применимым требованиям. Администратор фиксирует доступные ему признаки проблемы, а техническую оценку выполняет компетентный специалист.
Три уровня проверки: смена, управляющий, предаудит
Чтобы замечания не терялись между подразделениями, удобно разделить контроль на три уровня. Указанные ниже моменты проверки предложены как порядок внутренней работы. Они не устанавливают нормативную периодичность обслуживания, обучения или тренировок.
На уровне смены проверяют готовность к текущей работе: доступность связи и предусмотренного оснащения, информацию для прибывающих гостей, отсутствие видимых препятствий в общих зонах. При передаче смены полезно разбирать незакрытые неисправности по каждой зоне. Запись «заявка передана» ещё не означает, что оборудование исправно.
Управляющий периодически сопоставляет сообщения смен с актами технической службы. Можно выбрать несколько последних обращений и проследить каждое: кто обнаружил дефект, кому сообщил, что сделали, чем подтвердили устранение. Если на одном участке повторяются одинаковые замечания, нужно разбираться с причиной, а не переписывать их из журнала в журнал.
Перед открытием, после существенных изменений или перед проверкой нужен более широкий осмотр с сопоставлением помещений и документов. Важно включить ночную смену, арендаторов и зоны, которые обычно закрыты для гостей. Пример организации внешнего обследования есть в материале об аудите пожарной безопасности.
Если собственнику и управляющему трудно определить, с чего начать проверку документации и объекта, эту задачу можно обсудить со специалистами ЭЦ НОР. Для первичного разбора подготовьте сведения о назначении здания, составе помещений, системах защиты и известных замечаниях.
Нет времени разбираться в ГОСТах, ТУ, инструкциях и технических регламентах?
Заполните форму — мы проведём аудит, составим список необходимой документации и подготовим её в срок, обеспечив полное соответствие нормам и требованиям надзорных органов.
Какие документы собрать и с чем их сопоставить
Начните с инструкции о мерах пожарной безопасности. Для гостиничного объекта её содержание должно учитывать специфику здания, помещений и оборудования. Основание для разработки и требования к содержанию установлены пунктом 2 и разделом XVIII ППР РФ. Инструкция от другого отеля не становится подходящей после замены названия организации.
Сверьте документ с работой персонала: кто сообщает о пожаре, кто встречает прибывающие подразделения и как распределены обязанности ночью. Отделите действия администратора от задач технического персонала. Поручения должны соответствовать утверждённой инструкции, полномочиям и подготовке работников. Назначать опасные действия сотруднику только потому, что он единственный находится на смене, нельзя.
Для внутренней сверки удобно собрать несколько групп документов:
- документы о назначении объекта и имеющуюся проектную документацию, чтобы сравнить их с фактическим использованием помещений;
- инструкцию, документы о распределении обязанностей и организации дежурства;
- документы об обучении работников и учёте противопожарных инструктажей;
- договоры, техническую документацию и результаты обслуживания систем противопожарной защиты;
- планы эвакуации и материалы, используемые при ознакомлении гостей;
- имеющиеся предписания, акты обследований и подтверждения устранения замечаний.
Это перечень для начала работы, а не исчерпывающий комплект для любой гостиницы или апарт-отеля. Наличие и необходимость других документов, в том числе декларации пожарной безопасности, проверяют отдельно по конкретному объекту. Не стоит заказывать документ только потому, что он есть у соседнего отеля.
Общий обзор есть в статье о документах по пожарной безопасности организации. Для гостиницы его нужно уточнять по назначению помещений и условиям эксплуатации. Порядок подготовки в целом разобран в материале о подготовке к проверке.
Отдельно просмотрите результаты обслуживания. В акте важны состав проверенного оборудования, выявленные дефекты и выводы по выполненным работам. Сам факт оплаты договора не отвечает на вопрос, исправна ли система. Если замечание закрыто только в переписке, запросите подтверждающий документ и проверьте фактический результат в пределах компетенции ответственных лиц.
Ошибки, которые обнаруживаются при передаче смены
Одна из возможных ошибок: документ знают только управляющий и ответственный специалист. Ночной администратор не может найти действующую инструкцию или контакты технической службы. Проверить это можно до заселения: попросить сотрудника показать нужные материалы и объяснить свои обязанности. Такой разбор не заменяет установленное обучение.
Другой риск возникает при ремонте. Например, номер вывели из продажи, подрядчик перенёс материалы в коридор, а смена продолжает пользоваться прежним порядком работы. Изменения нужно оценить до начала использования затронутых помещений. Документы, информация для гостей и фактические условия не должны противоречить друг другу.
В апарт-отеле возможен разрыв между оператором размещения и управляющей компанией. Администратор принимает жалобы, но не знает, кто отвечает за общую систему. Собственник считает, что договор аренды решил все вопросы. Чтобы проверить распределение работы, разберите конкретную неисправность: кто принимает сообщение, кто организует осмотр, кто получает акт и принимает решение о дальнейших действиях. Сам договор не отменяет требований закона.
Наконец, нельзя считать одинаковыми разработку планов эвакуации и проведение практических тренировок. У этих обязанностей разные основания. Планы в номерах и на этажах гостиниц прямо предусмотрены пунктом 84 ППР РФ. Применимость требований к тренировкам устанавливают отдельно; её нельзя выводить только из наличия планов или количества рабочих мест.
Когда привлекать внешнего специалиста
Внешний разбор нужен, если назначение помещений неясно, фактическая планировка расходится с документами, обязанности сторон не согласованы или дефекты остаются без технической оценки. Перед началом работ стоит определить задачу: обследовать состояние объекта, проверить комплект документов, оценить изменения либо разобраться с конкретными замечаниями.
В задании на обследование полезно прямо перечислить зоны комплекса и указать круглосуточный режим проживания. Иначе за пределами осмотра могут остаться прачечная, арендованный ресторан или общая техническая зона. Попросите отделить подтверждённые несоответствия от вопросов, для которых нужны дополнительные документы, и обозначить, кто должен принять решение по каждому пункту.
Не следует заранее считать, что гостинице нужна именно независимая оценка пожарного риска. Вид работы выбирают после изучения исходных данных. Обзор различий между документами приведён в статье о НОР и декларации пожарной безопасности. Если требуется обследование объекта, описание услуги есть на странице аудита пожарной безопасности.
Ни аудит, ни наличие заключения не являются обещанием успешной проверки. Практический итог подготовки для управляющего: известен состав нерешённых вопросов, назначены исполнители и есть подтверждения выполненных работ. Если обнаружено нарушение, создающее угрозу людям, его нельзя оставлять до приезда инспектора.
Частые вопросы управляющего
Как определить класс функциональной пожарной опасности гостиничного комплекса?
Проверьте проектную документацию и назначение помещений. Для комплекса с несколькими функциональными зонами отдельно разберите каждую часть со специалистом. Коммерческое название объекта не заменяет такую проверку.
Чем пожарная безопасность апарт-отеля отличается от гостиницы?
По одному коммерческому названию определить различия нельзя. Сначала устанавливают назначение здания и помещений, изучают проектную документацию и фактическое использование. Затем определяют применимые требования и обязанности оператора, собственников и управляющей компании. Апарт-отель не получает автоматически ни класс гостиницы, ни исключения, предусмотренные для жилых зданий.
Нужно ли знакомить гостей с мерами пожарной безопасности и размещать планы в номерах?
Да, для гостиниц и других объектов временного пребывания, указанных в пункте 84 ППР РФ, предусмотрено ознакомление прибывающих с мерами пожарной безопасности под подпись. Планы эвакуации вывешиваются в номерах и на этажах. При пребывании иностранных граждан речевые сообщения в системах оповещения о пожаре и управления эвакуацией людей, а также памятки выполняются на русском и английском языках.
Нужно ли ночное дежурство персонала в гостинице?
Пункт 6 ППР РФ предусматривает круглосуточное дежурство обслуживающего персонала для объектов с круглосуточным пребыванием людей. Исключения касаются торговых, производственных и складских объектов, жилых зданий и объектов с персоналом, осуществляющим круглосуточную охрану. Применимость исключения проверяют по конкретному объекту. Если пункт применяется, требуется и предусмотренное им оснащение дежурных; одним графиком вопрос не закрывается.
Какие документы по пожарной безопасности должны быть у гостиницы?
Для начала проверяют инструкцию, распределение обязанностей, документы об обучении и инструктажах, документацию по системам защиты, планы эвакуации и порядок ознакомления гостей. Состав комплекта уточняют по объекту. Имеющиеся предписания и акты сопоставляют с подтверждениями выполненных работ. Обязательность декларации и других специальных документов устанавливают отдельно, а не по названию «гостиница».
Что проверить управляющему за неделю до проверки?
Сопоставьте документы с помещениями и работой смен, проверьте незакрытые замечания, результаты обслуживания и порядок ознакомления гостей. Включите в осмотр общие и технические зоны, согласуйте участие ответственных лиц. Неделя здесь лишь условный горизонт планирования, а не нормативный срок подготовки. Обнаруженные неисправности и угрозы людям требуют решений по существу, а не переноса до даты проверки.
